来源：评估师资讯  作者：陈娜 正衡房地产资产评估有限公司

【摘  要】：在承接以财务报告为目的的评估项目时，我们的客户不再仅仅是企业本身，为企业提供审计服务的会计师有时也成为我们的直接客户。只有了解相关财务会计准则相关规定，才能拥有和审计师对话的基础。即真正了解其需要，从而使得提供的服务更具有针对性。比如，哪些会计事项需要我们提供评估服务？评估结论如何去满足会计核算和计量的要求？财报目的评估的结论与我们通常的价值评估有何异同？

【关键词】：投资性房地产评估  财务报告  公允价值

       近年来，随着投资性房地产在企业经济活动中作用的提升以及企业会计准则越来越严谨，企业和会计师越来越关注投资性房地产的价值对财务报表的影响，因此引申出许多投资性房地产的价值评估业务，较为常见的有投资性房地产公允价值、可回收价值等；在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》进行了修订，制定了《以财务报告为目的的评估指南》，自2017年10月1日起施行。下面我们就几个投资性房地产评估涉及的概念和难点问题进行一些分析。

• 投资性房地产涉及的评估事项

       根据财务会计准则对投资性房地产计量和披露的相关规定，涉及到几种会计计量属性包括公允价值、可回收价值、资产预计未来现金流量的现值以及公允价值减去处置费用的净额、重置成本或净重置成本等；尽管相关会计准则并没有强制要求公允价值的确定一定要依赖独立评估师的意见，但在会计准则需要公允价值等的地方，就可能会产生以财务报告目的的对投资性房地产进行评估的业务。

        通常我们遇到委托较多的经济事项有投资性房地产公允价值计量、投资性房地产减值测试等，例如在资产负债表日、购买日、减值测试日、首次执行日、投资性房地产转换日等会计时点给到会计主体或会计师公允价值、可回收价值等计量属性要求的投资性房地产价值参考意见。

• 财务报告目的评估价值类型与通常评估业务市场价值类型的区别和联系

      会计准则规定的计量属性对应的价值类型等同于我们通常评估的市场价值吗？根据《资产评估价值类型指导意见》，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。接下来我们对下面三个主要的会计计量属性进行分析。

（一）  公允价值

       公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格（即脱手价格）。而市场价值可能是“买入”或者是“卖出”；在不同的市场，市场价值表现为不同的价格，而公允价值要求假定相关资产或负债在主要市场或最有利市场进行，即相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场或在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。

相同的是公允价值和市场价值都要求参与者都是普通的市场参与者；没有受到外界强迫；都是一个特定日期的资产价值。

       所以当一项资产在一个交易充分活跃的市场上交易时，其转让（卖出价）和购置（买入价）可以认为是等同的，也就是公允价值与市场价值是等同的；但是如果一项资产交易的市场不是交易充分活跃的市场，则转让价（卖出价）通常要小于购置价（买入价），这时公允价值与市场价值之间就会存在差异。

（二）  资产预计未来现金流量的现值

       按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。与通常预计的资产未来现金流量区别是不应当包括与所得税收付有关的现金流量（即应当预测所得税前现金流量）。相对应折现率也是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的所得税前利率。

（三）  公允价值减去处置费用的净额

       公允价值应首先根据公平交易中销售协议价格确定。不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，采用估值技术估计资产的公允价值（等同于上面第一条公允价值的确定方法）。

       处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。笔者认为与上述资产预计未来现金流量的现值口径一致的原则下，此处与资产处置有关税费应当不包含所得税。

• 在执行财务报告目的的评估业务时几个重点问题的思考
  （一）  是否满足投资性房地产的定义

       投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。众所周知，投资性房地产包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。根据笔者的理解，单独计量应是指其成本和收入能够可靠计量；至于出售，应是指权属转让方面不存在重大法律障碍。那么举个例子：一个工业企业将划拨土地上职工活动中心、游泳馆等出租，并连同为其提供能源的锅炉房、水泵房一起作为投资性房地产，是否合理？

       首先，锅炉房、水泵房一般是全场公用系统工程，还有可能为生产车间、职工宿舍楼等提供公共能源，其成本如何在各独立房屋建筑物间进行分摊是个问题，即成本不能可靠计量；另外，根据《土地管理法》规定，划拨土地转让需经过有批准权的土地管理部门审批同意后方可转让，这就表明该房屋连同土地的转让是存在重大法律障碍的；因此可以判断上述已出租资产不满足投资性房地产的定义。

       再例如：一个国有企业主营业务就是将其建设的城市管廊出租以获取收益，这个管廊属于投资性房地产吗？从会计核算的角度来看，投资性房地产租金收入是其他业务收入而非主营业务收入，成本计量模式下折旧计入其他业务成本；公允价值计量模式下公允价值的增减变动也是计入公允价值变动损益或其他综合收益。所以投资性房地产科目核算的应该是企业为赚取租金或资本增值而持有的不动产，某些程度具有交易性金融资产的特征，因此该管廊应该是不满足投资性房地产定义的。

（二）  以公允价值计量，应当考虑投资性房地产的特征

       该特征是指市场参与者在计量日定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等。市场参与者以公允价值计量一项非金融资产时，通常会考虑该资产的地理位置和环境、使用功能、结构、新旧程度、可使用状况等。因此，企业计量其公允价值时，也应考虑这些特征，对类似资产的可观察市场价格或其他交易信息进行调整，以确定该资产的公允价值。同时应当关注投资性房地产现有租约期限及租金内涵等对公允价值评估的影响。

       对资产出售或使用的限制，企业为合理确定相关资产的公允价值，应当区分该限制是针对资产持有者的，还是针对该资产本身的。如果该限制是针对相关资产本身的，那么此类限制是该资产具有的一项特征，任何持有该资产的企业都会受到影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时会考虑这一特征。因此，企业以公允价值计量该资产，应当考虑该限制特征。举个例子：投资性房地产科目核算的一宗设定抵押权的土地，在评估其公允价值时是否应考虑抵押因素的影响？

       抵押他项权利限定的是甲公司在偿还该商业银行借款前不转让其持有的该土地使用权，该承诺是针对甲公司的限制，而非针对甲公司所持有的土地使用权，并不会转移给其他市场参与者。因此，甲公司在确定其持有的该土地使用权的公允价值时，不应考虑该限制。
（三）  投资性房地产计量单元

       举个例子：某物业公司将其持有的位于金融商贸区一栋甲级写字楼对外出租，建筑面积共10万平方米，在20*9年12月31日，需要将此投资性房地产由成本模式改为公允价值模式进行计量，委托某评估公司采用市场法对其公允价值进行评估，请问在不动产面积因素修正时，是否应考虑规模与市场活跃案例规模差异较大的调整？

       计量单元是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计量的最小单位，一般来说物业公司至少可以以整层、半层或更小的单元对外出租写字楼，因此企业不应当考虑因其大量持有相关资产所产生的折价。

（四）  评估方法的选用

       根据相关评估准则，执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。会计准则规定，企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。所以说我们在执行财报目的的价值评估业务时，也应该选择多种适用的评估方法，并在各种方法之间选择最为合适的金额做为最终评估结论。多种评估方法也并无优劣和应用顺序之分，其服务于不同经济事项，其结论代表的公允价值计量结果所属的层次，也是取决于评估方法引用的参数而不是评估方法本身。