来源：评估师资讯

       经统计，2018年1-12月证监会及各地证监局对北京辖区证券资格资产评估机构下发行政处罚决定书2份，下发行政监管措施7份，下发检查结果告知书8份。经对下发的行政处罚、行政监管措施、检查结果告知书等指出的评估过程中存在的突出问题进行了汇总，具体如下：

一、收益法评估中存在的问题

1.可比公司选取不恰当。未充分关注可比公司与评估对象的业务构成差异，未充分考虑业务构成差异对可比性的不利影响，相关可比公司选取不恰当。

2.业务增长率预测依据不足。未充分获取与评估对象及其行业相关的评估资料，未充分了解行业规模和市场竞争状况，未对评估对象的市场竞争力进行独立、有效核实，相关业务的未来增长率预测依据不足。

3.未充分获取评估对象经营发展规划。未充分获取评估对象产能计划等经营发展规划，未充分分析评估对象是否具备相应的业务增长能力，相关评估程序执行不到位。

4.未充分核实盈利预测资料的真实性、合理性。未充分关注评估对象在手合同和订单的实际执行情况，未核实在手合同中已确认收入和未确认收入的金额准确性，未核实在手订单的真实性，相关评估程序执行不到位。对未来拟上线的多款新游戏经营数据进行预测时，仅参照了历史游戏运营数据，未充分考虑游戏行业特点和公司历史营运情况等，收益预测依据不充分，预测2020年营业收入时，直接在2019年营业收入基础上增长10％，相关预测依据不充分。

5.对被评估企业未来销售主要产品的分析评估和披露说明不充分。截至评估基准日，被评估企业未来销售的主要产品尚在优化临床试验前的准备阶段，评估师对该产品能否按规划时间获得相关批准认证并投入生产的分析和评估工作不充分，也未对其可能对评估结论产生的影响和相关风险予以说明。

6.项目投资成本预测依据不足。根据合同，电网配套设备建设成本应由被评估公司承担。评估师直接利用被评估公司提供的收益预测资料，认可其对配套设备建设成本由政府承担的判断，未检查合同条款，未核实相关政策信息，未充分了解行业现状，项目投资成本预测依据不足。

7.对项目完工进度了解不充分。截至报告出具日，3个已签订合同的项目仅完成土建工程部分，预计无法按期供暖。评估师未就该事项进行充分调查，未关注被评估公司内部管理经验不足的问题，也未考虑项目延期完工对收入预测的影响。

8.资本性支出预测依据不足，未考虑后续需支付的资金。

9.未获取子公司享受税收优惠政策的相关证据。评估师假设全资子公司可在2017年取得动谩企业认定，并享受“两免三减半”税收优惠政策，但对动谩企业认定条件的分析核实工作不到位，也未在评估报告中就相关不确定性和风险进行充分说明。

10.计算存在错误和疏漏，对原评估值影响重大。某项目永续期折现系数计算错误，导致原评估值高估，影响金额占原评估值的7.74%。另一项目在计算永续期企业自由现金流量过程中，未加回财务费用（税后），导致原评估值低估，影响金额占原评估值的8.20%。

11.计算折现率时，贝塔取值不合理或计算错误。一是采用的企业所得税税率不适用于被评估单位；二是可比公司均为深圳证券交易所上市公司，但“标的指数”选取的是“上证综合指数”；三是折现率测算过程使用的资本结构不一致，计算贝塔值时使用的是类比公司的平均资本结构，计算加权平均资本成本时使用的是被估值对象估值基准日的资本结构。

12.评估对象的确定存在问题。资产评估委托合同上的评估对象与估值报告中评估对象的表述不一致，前者为“全部资产及负债形成的权益”，后者为“被评估对象于估值基准日的全部资产及负债形成的资产组组合价值”。

13.部分评估程序存在瑕疵。一是新增的电子设备折旧金额计算错误，导致少提折旧；二是未关注评估工作底稿中记账凭证与对账单发票金额不符的情况；三是未关注孙公司以个人名义开立银行账户的情况；四是评估工作底稿中关于电子设备的询价记录，只有打印版的网页报价，没有显示询价日期、询价人员等详细记录；五是确定预测销售价格的过程中，未详细列示预测销售价格各个组成部分的取值依据；六是底稿记录就影视剧的排期及项目实际进度、合同的真实性和执行情况、项目可行性等向发行方和渠道合作方进行电话了解、核实，但底稿并无访谈记录。

14.收入预测依据不充分一是未收集未来上线游戏等经营规划资料，未形成相关访谈底稿。二是未对历史期收入的真实性进行核查，没有就历史运营情况形成书面访谈记录，也没有收集历史期运营流水。三是未对客户委托加工合同期限与预测期间不匹配的问题予以关注，在合同有效期限明显短于预测年度、到期延续委托无约束性规定的情况下，预测被评估单位主要客户的销量在预测期内保持高速增长，未见评估师对合同变动风险予以充分关注。四是部分营业收入预测数据与委托加工合同中计划的品种与数量不一致，未说明差异原因。被评估单位新增客户的委托加工合同未提及具体委托加工数量，评估底稿中未见新增客户营业收入预测数据的依据材料。五是对2017年新增客户的真实性及其2018年营业收入预测合理性执行的评估程序不充分。截止评估基准日，2017年新增客户中仅有1家与被评估单位发生交易，评估师仅执行访谈被评估单位高管和获取委托加工合同程序，未对新增客户的真实性及其2018年营业收入预测合理性进行核查。六是评估师将客户提供的委托加工合同（仅为框架性合同）作为收入预测依据，但上述合同未提及每年委托生产量逐年递增，部分合同也未列明具体委托生产数量，无法作为营业收入数据的预测依据，也无法解释在历史营业收入下降的情况下预测营业收入高速增长的合理性。七是未见对被评估单位代理的游戏与获取的市场上多款游戏的异同点进行比较分析，也未见对预测营业收入中付费用户数、ARPU值等参数的合理性进行分析。八是调整收入预测数据无依据且未进行分析说明。未向企业获取任何调整依据和说明，未就因测算过程导致2015年4月至12月收入预测思路与2016年至2020年收入预测思路不一致的情况进行任何分析说明和获取任何依据。九是评估师仅复核了建造合同收入已签项目及预计项目统计表，未对正在履行的合同执行走访或察看等程序，未对公司预计大额合同的可实现性进行分析，未履行核查义务。十是在行业整体呈现下滑趋势的情况下，公司预测其2018年销售商品收入增长180％。评估师未对增长合理性进行分析和判断，未履行核查义务。十一是未能根据以财务报告为目的的评估业务具体情况合理确定评估假设。对资产组可回收价值进行估值过程中，评估师认为公司提供的预测数据依据不充分，收入和利润的实现均具有较大不确定性，无法正常出具评估报告。但评估师假设被评估公司提供的预测期内净利润能如期实现，并在此基础上进行预测，出具了带有限制条件的估值咨询报告，评估假设不合理。

15.成本预测依据不足一是未对单位成本变动进行详细测算。被评估单位历史成本收入比呈上升趋势，评估师预测单位成本降低导致营业成本增长率呈下降趋势，评估底稿中未见对单位成本的变动进行详细测算的记录。二是人工成本测算表显示整个预测期职工人数一直保持不变，评估师未根据预测期营业收入增长趋势对其人员构成合理性进行分析。三是营运资金支出为负，未见合理性分析。评估师对五年预测期及永续期的营运资金支出预测值均为负数，评估底稿中未见合理性分析的记录。

16.评估资料不完整、部分评估程序不到位。一是部分项目未对往来款项进行函证，部分往来款函证金额与账面不符但评估师未保持必要关注。二是对于银行存款，底稿未见银行对账单、银行存款余额调节表、银行函证等资料。三是未对部分土地使用权进行测算，部分测算过程过于简易。四是底稿未见存货盘点表；现场勘查表未填写内容、部分公司车辆行驶证获取不全或过期，部分调查表和盘点表未见评估人员签字和被评估企业盖章。五是对无形资产-软件著作权采用成本法评估，评估说明及工作底稿中均未说明是否考虑无形资产贬值因素。六是仅取得知识产权复印件，未见对知识产权的法律状况、权属状况进行核查验证的记录或证明。

17.评估报告披露不充分。评估师将生产企业从被评估企业总体中进行剥离并单独使用资产基础法，剩余部分采用收益法，但评估底稿未说明将生产企业从企业总体中剥离的具体操作，对生产企业单独使用资产基础法进行评估的理由描述也不充分。

18.未见综合所得税税率占比情况分析和具体测算过程。评估师采用的综合所得税税率预测值为19%，实际上被评估企业所得税税率有15%和25%两种情况。评估报告中未说明综合所得税税率的测算过程，评估工作底稿中未列示两种税率的占比情况分析和计算过程。

19.未充分识别无形资产且底稿记录不完善。未将公司取得的软件总代理权及系列软件分销权的价值作为无形资产进行辨认和评估，也未在底稿中充分说明和记录不将其辨认为无形资产的原因。

20.其他应收款账面值与企业询证函金额不同，评估师未对上述差异进行分析说明。

21.未对存货盘点数与账面数之间的差异进行核验，部分原材料、产成品的盘点数量与账面数量不一致，评估师未进行核验分析。

22.未见政府补助项目验收合格的依据，评估说明中描述补助所涉及的项目已验收合格，但底稿中未见验收合格的相关证据资料，在相应评估明细表里备注为“未验收”。

三、市场法评估中存在的问题

1.使用营运状况综合调整系数作为修正指标，但对该指标未设定明晰的评分标准，相关取值依据不够明确，对部分价值驱动因素和差异情况未予充分考虑。

2.未以交易实例成交价格为参考。采用市场法评估房屋建筑物，采用的可比物业的交易价格为中介公司网上挂牌的销售意向价格，而非交易实例的成交价格。

3.可比案例各因素的修正情况前后矛盾。关于产业聚集度、距区域中心距离、临街状况、土地开发程度及宗地形状等因素的描述情况，与其修正值存在差异。

四、其他方面存在的问题

1.业务约定书签署不规范；工作底稿不完善；质量控制复核流于形式。

2.工作底稿记录不完整，未充分记录部分参数的确定依据一是未充分记录直接采用历史年化波动率作为预期波动率的理由。评估师确定预期年化波动率时，测算了历史年度的年化波动率，底稿中未分析历史波动率波动较大的原因，亦未说明直接选取历史数据作为预期波动率的理由。二是未充分记录执行价格等于评估基准日股价的理由。采用布莱克-斯科尔斯期权定价模型时，评估师直接将执行价格等于现实价格，底稿并未充分记录相关理由。三是使用资产基础法对公司外购的各类计算机应用软件进行价值评估，对部分软件采用了市场法，对部分软件采用了重置成本法，工作底稿未完整反映所有软件使用的评估方法及评估值计算过程。

3.工作底稿不规范或记录存在错漏一是底稿收集的评估申报明细表不规范。评估申报明细表不仅包括各项资产、负债等数据，还列示了各项资产的“评估价值’，评估师未对企业提供的评估申报表进行认真审阅，导致申报明细表出现列示评估值的情形。二是承诺函未填写日期。“委托方和被评估单位承诺函”、“资产评估师承诺函”、“企业关于进行资产评估有关事项的说明”等附件的落款日期均空白，无法判定企业签署上述文件的具体时间。三是底稿归集不完整，未见委托方营业执照、委托方承诺函、现场勘察记录及现场照片等资料。四是未对评估计划进行必要调整和说明。评估计划中拟采用基准地价法和市场法对土地使用权价值进行评估，但实际仅采用市场法一种方法。

4.工作底稿与评估说明不一致一是长期股权投资评估说明及底稿存在错漏。长期股权投资的评估说明与评估明细表的长期股权投资单位数量不一致，缺少部分公司；部分公司的投资时间与评估明细表不一致。二是评估说明中将“虚拟现金池”软件作为重置成本法评估案例列示，但工作底稿中，“虚拟现金池”软件列示在《其他无形资产作业分析表——市场法》，与评估说明不一致。三是评估说明从“行业监管的风险、对支付平台存在一定依赖的风险、市场竞争加剧的风险’三个方面定性分析得出企业特定风险，但实际执行的是以“管理质量和深度、行业竞争地位、对关键人员的依赖程度、公司规模、产品缺少多样化、对少数客户的依赖程度、对少数供应商的依赖程度”七个因素定量打分得出企业特定风险，两者不一致。 

5.评估报告和说明披露存在瑕疵一是评估报告披露有误。评估报告披露所选用的价值类型为资产组可回收价值，但实际上评估结论采用的是土地使用权的市场价值，评估报告披露有误。二是评估依据中包括不相关的准则及未更新的规范。三是评估报告披露的经济行为文件与后附内容不一致。报告中披露的经济行为文件共5项，附件中实际只有两项，且其中一项不是报告列示的经济行为文件，另外4项未附在报告附件中。